خبرات المكتب في مجال الأنشطة العقارية
يكتسب المكتب تميزه المهني في مجال الأنشطة العقارية من الاعتبارات التالية:
1-يقوم المكتب بإدارة مجموعة من الأعمال القانونية المتعلقة بالهيئة الملكية لمدينة مكة المكرمة والمشــاعر المقدســة.
من ذلك على سبيل المثال ما يلي:
1-1 صياغة ومراجعة الاتفاقيات مع المطورين المسندة إليهم تطوير المناطق العشوائية.
2-1 صياغة وتعديل اللوائح المتعلقة بتنفيذ مشاريع تطوير المناطق العشوائية.
3-1 تفريغ محامي تابع للمكتب، للعمل بشكل مباشر في مقر الهيئة الملكية.
4-1 تقديم الاستشارات القانونية الداعمة لعمل الهيئة الملكية، خصوصًا فيما يتعلق بآلية التعامل مع العقارات منزوعة الملكية.
5-1 تمثيل الهيئة الملكية في كافة الدعاوى الإدارية المقامة ضد الهيئة الملكية أمام ديوان المظالم، والمتعلقة بالملكيات العقارية الواقعة ضمن نطاق مجموعة من مشاريع تطوير المناطق العشوائية.
2. يتولــى المكتــب ومنــذ أكثــر مــن ســنتين تقديــم الخدمــات القانونية لصنــدوق التنمية العقارية وتطوير برامجه العقارية وصياغة المســتندات الأساسية له.
مما أكسب المكتب رؤية قانونية دقيقة للأليات القانونية التي تحكم المشاريع العقارية الضخمة التي تُنفَّذ بالشراكة بين القطاع الحكومي والقطاع العقاري الخاص والممولين العقاريين. ومن جملة المهام التي قدمها المكتب في هذا الصدد ما يلي:
1-2 صياغة ومراجعة وتعديل عقود الدعم السكني الخاصة بالبرامج التمويلية للصندوق، وتحليل الإشكاليات القانونية المتعلقة بها، وتقديم المقترحات المناسبة لها.
2-2 صياغة ومراجعة وتعديل الاتفاقيات الإطارية المبرمة بين الصندوق والممولين العقاريين (البنوك وشركات التمويل) والخاصة بالبرامج التمويلية للصندوق.
3-2 إعداد الدراسات والمذكرات القانونية والشرعية، وتقديم الاستشارات المتعلقة بمهام الصندوق وأنشطته.
3. تقديم الخدمات القانونية لشركة أم القرى للتنمية والإعمار.
وهي شركة مملوكة من قبل مجموعة من الصناديق الحكومية والهيئة العامة للأوقاف ومجموعة من المستثمرين، وتتولى شركة أم القرى تنفيذ مشروع طريق الملك عبدالعزيز بمكة المكرمة استنادًا إلى الأمر السامي رقم 6285/م ب بتاريخ 1426/5/5هـ. ويُعتبر هذا المشروع واحدًا من أضخم وأهم المشاريع العقارية في مكة المكرمة، وتتنوع العقارات الواقعة في نطاق المشروع ما بين عقارات حكومية وعقارات خاصة وعقارات وقفية. كما تتداخل القواعد النظامية المتعلقة بالمشروع ما بين القواعد النظامية الخاصة بالمشروع، وقواعد نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، ووضع اليد المؤقت على العقار، والقواعد النظامية العقارية العامة. وقد واكب المكتب تطور هذا المشروع منذ بدايته، وقدم على مدى سنوات طويلة كافة أشكال الدعم القانوني التي يتطلبها المشروع، من ذلك على سبيل المثال لا الحصر:
1-3 صياغة القواعد والأدلة الإجرائية الخاصة بتنظيم قواعد تنفيذ مشروع طريق الملك عبدالعزيز في مكة المكرمة، على ضوء الإطار القانوني المرجعي لهذا المشروع والممثل بالأمر السامي رقم 6285/م ب بتاريخ 1426/5/5هـ.
2-3 معالجة الإشكاليات القانونية المتعلقة بالعقارات الواقعة في نطاق المشروع، سواء العقارات الحكومية أو الخاصة أو الوقفية (ويزيد عدد عقارات المشروع على 3,000 عقار).
3-3 متابعة الدعاوى المتعلقة بالعقارات الواقعة في نطاق المشروع، من الدعاوى الإدارية المتفرعة عن قرار نزع الملكية للمنفعة العامة، دعاوى الملكية، دعاوى التداخل العقاري، وغير ذلك من الدعاوى.
4-3 صياغة الاتفاقيات ومذكرات التفاهم مع الجهات ذات العلاقة بالمشروع.
4. إعــداد الدراســات القانونيــة التحليليــة لتقييــم الموقــف القانوني لأحد أكبر الصناديق الإســتثمارية المملوكة للدولة.
بشأن عدد من المطالبات الرئيسية ضد مقاول المشروع وأطراف أخرى في أحد أكبر مشاريع المقالات والإنشاءات العامة في المملكة، حيث قام المكتب بعدد من الأعمال والخدمات القانونية، ومنها على سبيل المثال لا الحصر:
1-4التوصيف القانوني لإخلالات المقاول وغيره من الأطراف ذات العلاقة بالمشروع.
2-4 تحديد المطالبات الرئيسية المحتملة ضد المقاول وغيره من الأطراف ذات العلاقة بالمشروع، مع بيان الأساس النظامي والتعاقدي والمتطلبات الفنية الهندسية والمحاسبية لهذه المطالبات وتقييم الموقف القانوني تجاهها وتتمثل هذه المطالبات الرئيسية المحتملة فيما يلي:
- المطالبة بفروقات تكاليف تنفيذ الأعمال المتبقية المسحوبة من المقاول.
- المطالبة التعويضية الناشئة عن إزالة وهدم عناصر المشروع جزئيا أو كليا أو الناشئة عن إعادة تأهيل المشروع ومعالجة الإخلالات في التنفيذ.
- المطالبة التعويضية عن التغيرات السلبية للمشروع (إعادة التصميم) والتي ستنتج بالضرورة في حال اتخاذ قرار إعادة تأهيل المشروع.
- المطالبة التعويضية عن الأضرار والكسب الفائت الناتج عن التأخر في تنفيد المشروع.
3-4 بحث أنواع ومنهجيات فحص عناصر المشروع:
- النوع الأول: الفحص الشامل لجميع عناصر المشروع.
- النوع الثاني: الفحص الجزئي لعناصر المشروع والمبني على مبدأ العينة (Sampling) والاستقراء (Extrapolation).
- الاجتماع والتعاون مع أحد المكاتب الهندسية العالمية (HKA) لتحديد المتطلبات الفنية ورسم والمنهجية الهندسية والإحصائية لإعداد تقارير الفحص المبنية على مبدأ العينة (SampIing) والاستقراء(Extrapolation).
5. تقديــم الخدمــات القانونيــة لمجموعــة مــن أبــرز الشــركات العقاريــة والشــركات الإســتثمارية التــي تنفــذ مشــاريع اســتثمارية عقاريــة وشــركات الوســاطة المالية التــي تدير صناديق استثمار عقاري ومن أبرزها:
1-5 مجموعة دلة البركة
2-5 شركة دار الأركان للتطوير العقاري.
3-5 شركة جرير للتطوير التجاري.
4-5 مجموعة بن لادن السعودية.
5-5 شركة الأندلس العقارية.
6-5 شركة كنان الدولية للتطوير العقاري.
7-5 شركة تطوير وسط جدة.
8-5 شركة جرير للتسويق.
9-5 شركة عودة كابيتال.
10-5 شركة الاستثمار للأوراق المالية والوساطة ومجموعة أخرى من الشركات والأفراد.
وتتنوع الخدمات القانونية المقدمة لهذه الشركات ما بين صياغة عقود التطوير والاستثمار العقاري، وتقديم الاستشارات القانونية، وإجراء الدراسات القانونية المبنية على تحليل المخاطر القانونية للمشاريع العقارية وسبل معالجتها.
6. يتولــى المكتــب تصفيــة أصول ضخمــة لبعض المؤسســات الخيريــة بتكليــف من الجهــة الحكومية المســؤولية عن ذلك.
وغالبية أصول هذه المؤسسات الخيرية عبارة عن عقارات ومساهمات عقارية، ويقــوم المكتب بتقديم كافة المهام القانونية المتعلقة بتصفيــة هذه الأصول بما يشــمل تدقيــق صكوك الأصول العقاريــة المملوكة للمؤسســات الخيرية، وإدارة مــزادات البيــع ومتابعــة أعمــال التصفيــة، والإشــراف علــى أعمــال مقدمــي الخدمات المساندة من مقيمين ومسوقين عقاريين ومحاسبين قانونيين .
7. يتولــى المكتــب تمثيــل إحــدى الجهــات بخصــوص التعديــات الواقعــة علــى مجموعة من أوقــاف المدينة المنــورة.
ومتابعة إجراءات الإبلاغ عنها وإثبات هذه التعديات أمام الجهات الحكومية المختصة، وذلــك بالتنســيق مــع اللجــان الحكوميــة المشــكلة من المقــام الســامي للنظر في التعديــات علــى أوقــاف المدينــة المنورة، وتشــمل أعمــال المكتب في هــذا اجمالي إجــراء دراســة قانونيــة تحليلية للصكوك والمســتندات المتعلقــة بالتعديات على هــذه الأوقاف، ومتابعــة المســار الإجرائــي والإداري المقدم لــدى كافة الجهات المعنية بالموضوع.
8. تقديم الخدمات القانونيــة في مجال التمويل العقاري لعدد كبير من البنوك وشركات التمويل السعودية منها:
1-8 مجموعة سامبا المالية.
2-8 مصرف الراجحي.
3-8 بنك الجزيرة.
4-8 بنك الرياض.
5-8 البنك السعودي للإستثمار .
6-8 شركة أملاك العاملية للتطوير والتمويل العقاري.
7-8 شركة أوركس السعودية للتأجير التمويلي.
إذ قــام المكتــب بتطويــر العديد مــن منتجات التمويل العقــاري وفق كافة الصيغ المعروفة في السوق السعودية مثل: ( المرابحة،إجارة المعين، إجارة الموصوف في الذمة والإســتصناع) فضلا عن تطوير صيغ التمويل العقارى المناسبة لقطاع الشركات والمبنية على تطوير الصيغ المناسبة لتمويل المشاريع العقارية الضخمة.
9. الترافــع في عــدد كبير مــن القضايــا العقارية الهامــة والتي تنطوي على تفاصيل عقارية دقيقة بما يتطلب خبرة قانونية في القواعد النظامية العقارية من ذلك على سبيل المثال:
1-9 تمثيل شركة دار الأركان للتطوير العقاري في مجموعة من القضايا العقارية الكبرى.
2-9 تمثيل شركة أم القرى للتنمية والإعمار في الدعاوى المقامة على الشركة من ملاك العقارات الواقعة في نطاق مشروع طريق الملك عبدالعزيز بمكة المكرمة والمتعلقة بنزاعات الملكيات العقارية.
3-9 تمثيل هيئة تطوير مكة المكرمة في الدعاوى الإدارية المقامة على الهيئة أمام ديوان المظالم، والمتعلقة بالاعتراض على القرارات الإدارية الخاصة بمشروع طريق الملك عبدالعزيز بمكة المكرمة، والتي تدخل في نطاق تطبيق نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت ولائحته التنفيذية.
4-9 تمثيل بنك الرياض في دعاوى إثبات رهن عدد من الأصول العقارية.
5-9 تمثيل البنك السعودي للاستثمار في دعاوى تخص رهونًا عقارية.
6-9 تمثيل شركة دلة في مجموعة من الدعاوى العقارية.
7-9 تمثيل شركة البلد الأمين للتنمية والتطوير العمراني (وهي الذراع الاستثماري لأمانة العاصمة المقدسة) في مجموعة من الدعاوى العقارية.